Lima langkah utama dalam Akta Sewa Beli 2026 tingkat ketelusan pembiayaan

SISTEM pembiayaan sewa beli di Malaysia kini memasuki fasa perubahan apabila Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026 diperkenalkan dengan lima sorotan utama yang menyentuh aspek teras penentuan kos, struktur kadar serta interaksi pengguna dengan institusi kewangan.

Selama ini, penggunaan kadar sama rata dalam pembiayaan sewa beli sering menimbulkan kekeliruan kerana kadar yang kelihatan rendah tidak semestinya mencerminkan kos sebenar pinjaman sepanjang tempoh pembiayaan.

Situasi tersebut bukan sahaja menyukarkan pengguna membuat perbandingan antara tawaran malah mewujudkan jurang maklumat yang boleh mempengaruhi keputusan kewangan tanpa pemahaman menyeluruh terhadap kos sebenar.

Dalam masa sama, kebergantungan kepada proses dokumentasi fizikal serta penggunaan istilah kadar lama menunjukkan keperluan kepada penambahbaikan agar selari dengan perkembangan digital dan struktur kewangan semasa.

Justeru, lima sorotan utama dalam pindaan akta ini merangkumi penggunaan kadar faedah efektif (EIR), digitalisasi dokumentasi, penggantian kadar rujukan, pengemaskinian kadar maksimum sewa beli serta pengenalan tempoh tangguh untuk penambahbaikan sistem.

Bank Negara Malaysia (BNM) dalam panduan pengguna menjelaskan bahawa penggunaan EIR bersama kaedah pengurangan baki akan dilaksanakan untuk pengiraan faedah bagi semua pembiayaan sewa beli.

“Di bawah kaedah pengurangan baki, caj faedah akan dikira berdasarkan jumlah baki prinsipal. Kaedah ini membolehkan pengguna mengetahui jumlah yang diperuntukkan bagi caj faedah serta bayaran balik prinsipal melalui ansuran bulanan.

“Penggunaan EIR membolehkan kadar faedah sebenar pembiayaan dikenal pasti dengan lebih tepat berbanding kadar sama rata. Ini kerana EIR ialah peratus sebenar faedah dibayar sepanjang tempoh pembiayaan berdasarkan baki pinjaman yang semakin berkurang selepas setiap bayaran ansuran dibuat,” menurut panduan itu.

BNM berkata, kaedah tersebut memberikan gambaran lebih tepat terhadap jumlah faedah sebenar yang ditanggung peminjam.

“Kadangkala, penyedia sewa beli akan menyatakan kadar sama rata kepada pengguna yang mungkin kelihatan lebih murah. Namun, hal ini tidak bermaksud ansuran bulanan adalah lebih rendah.

“Sebagai contoh, bagi pinjaman RM100,000 selama sembilan tahun, jumlah ansuran bulanan serta keseluruhan faedah berbeza mengikut kadar yang digunakan,” kongsi kenyataan itu.

BNM mendedahkan bahawa terdapat situasi di mana dua penyedia sewa beli menawarkan ansuran bulanan yang sama namun kadar faedah sebenar yang dikenakan berbeza.

“Dalam satu perbandingan, terdapat pembiayaan yang mengenakan ansuran bulanan sama iaitu RM1,175.93 dengan jumlah faedah keseluruhan RM27,000. Terdapat juga pembiayaan lain yang menawarkan ansuran lebih rendah iaitu RM1,151.76 dengan jumlah faedah lebih kecil sebanyak RM24,390.

“Walaupun kadar sama rata kelihatan lebih murah pada awalnya, ia tidak mencerminkan kos sebenar pembiayaan dan boleh menyebabkan produk sewa beli dilihat lebih murah daripada yang sebenar,” jelasnya.

BNM memaklumkan bahawa pengguna masih boleh memilih antara pembiayaan berkadar tetap atau berkadar boleh ubah walaupun kedua-duanya menggunakan kaedah pengurangan baki untuk pengiraan faedah.

“Bagi pembiayaan berkadar tetap, kadar faedah dan ansuran bulanan kekal sepanjang tempoh pembiayaan sekali gus memudahkan perancangan kewangan bulanan. Pilihan ini sesuai bagi pengguna yang mengutamakan kepastian dalam perbelanjaan.

“Bagi pembiayaan berkadar boleh ubah pula, kadar faedah berubah mengikut pergerakan Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang menyebabkan ansuran bulanan meningkat atau menurun. Pilihan ini sesuai bagi pengguna yang ingin mengambil peluang penjimatan sekiranya kadar faedah menurun,” jelasnya.

Selain itu, BNM menjelaskan bahawa fleksibiliti tandatangan elektronik atau digital membolehkan pengguna menandatangani perjanjian sewa beli serta menerima dokumen berkaitan secara lebih mudah dan cepat tanpa perlu hadir secara fizikal.

“Melalui kaedah ini, pengguna boleh menyemak dan menandatangani perjanjian sewa beli secara elektronik atau digital di mana-mana sahaja. Ia menjadikan proses pembiayaan lebih pantas serta memudahkan urusan tanpa keperluan kehadiran fizikal.

“Pengguna juga boleh menerima salinan perjanjian sama ada dalam bentuk digital atau cetakan yang sah di sisi undang-undang. Namun, penyedia sewa beli masih perlu menjalankan semakan wajar terhadap pelanggan dan kehadiran fizikal mungkin diperlukan,” katanya.

Menurut BNM, istilah Kadar Pinjaman Asas (Base Lending Rate) pula telah digantikan dengan Kadar Rujukan (Reference Rate) selaras dengan penambahbaikan rangka kerja kadar rujukan yang dilaksanakan.

“Perubahan ini melibatkan pindaan operasi terhadap peruntukan berkaitan dalam Akta Sewa Beli 1967. Ia dibuat selaras dengan penambahbaikan Rangka Kerja Kadar Rujukan Bank Negara Malaysia yang diperkenalkan pada tahun 2015 dan 2022,” jelasnya.

Tambahnya, penggunaan EIR turut melibatkan pengemaskinian kadar maksimum bagi pembiayaan sewa beli yang ditetapkan di bawah peraturan berkaitan.

“Bagi pembiayaan berkadar tetap, kadar sama rata maksimum 10 peratus setahun telah digantikan dengan EIR yang ditetapkan mengikut tempoh pinjaman. EIR dihadkan pada 17 peratus setahun bagi tempoh sehingga lima tahun dan 16 peratus setahun bagi tempoh melebihi lima tahun.

“Sebaliknya, had maksimum untuk pembiayaan berkadar boleh ubah EIR dikekalkan pada 17 peratus setahun bagi semua tempoh pinjaman. Penetapan had ini bertujuan memastikan caj faedah kekal terkawal serta melindungi pengguna daripada dikenakan kadar berlebihan,” katanya.

Dalam pada itu, BNM memaklumkan bahawa penyedia sewa beli diberikan tempoh peralihan bagi melaksanakan penambahbaikan sistem dan infrastruktur susulan penguatkuasaan Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026.

“Akta ini berkuat kuasa pada 1 Jun 2026 dan penyedia sewa beli diberi tempoh sehingga 31 Mac 2027 untuk melaksanakan penambahbaikan yang diperlukan bagi penggunaan kaedah pengurangan baki serta penetapan harga berasaskan EIR. Dalam tempoh ini, syarikat yang telah bersedia boleh melaksanakan kaedah baharu lebih awal.

“Pengguna digalakkan untuk membandingkan pakej pembiayaan yang ditawarkan serta mendapatkan kepastian sama ada penyedia telah beralih kepada kaedah baharu ini. Langkah itu penting bagi memastikan pengguna memperoleh manfaat terbaik daripada perubahan diperkenalkan,” jelasnya.

Secara keseluruhan, lima langkah ini mencerminkan peralihan kepada sistem pembiayaan lebih telus dan membantu pengguna membuat keputusan kewangan yang lebih tepat.