razis@hmetro.com.my
Pajakan rumah dan tanah adalah satu bentuk urus niaga yang lebih kompleks serta mempunyai implikasi undang-undang yang signifikan.
Pada masa sama, pajakan merujuk kepada urus niaga di mana pemilik tanah (pemberi pajak) memberikan hak penggunaan kepada pihak lain (penerima pajak) untuk tempoh tertentu biasanya melebihi tiga tahun seperti yang termaktub dalam Kanun Tanah Negara (KTN).
Pemilikan bersifat sementara ini akan kembali kepada pemilik asal atau kerajaan melainkan terdapat pembaharuan yang diluluskan, sebaik tempoh dan hak penggunaan tamat.
Pensyarah Kanan Pengajian Harta Tanah, Fakulti Alam Bina Universiti Teknologi Mara (UiTM) Shah Alam, Sr Norulelin Huri, berkata, pajakan ialah transaksi sah yang diiktiraf undang-undang dan perlu didaftarkan melalui Pejabat Tanah.
“Pajakan adalah untuk memberi hak penggunaan ke atas hartanah bagi tempoh tertentu tanpa memindahkan hak milik secara kekal.
“Melalui pajakan, pemilik masih mengekalkan hak milik asal, namun membenarkan pihak lain menggunakannya dengan pulangan dalam bentuk sewa.
“Perjanjian pajakan biasanya menggariskan syarat penggunaan, tempoh dan tanggungjawab kedua-dua pihak bagi memastikan kejelasan serta perlindungan undang-undang,” katanya.
Menurutnya, tahap kesedaran masyarakat Malaysia berkenaan pajakan masih sederhana, terutama dalam kalangan awam yang tidak mempunyai latar belakang undang-undang atau hartanah.
“Ramai masih keliru antara sewaan dan pajakan. Mereka menyangka pajakan bermaksud pemilikan kekal, sedangkan ia hanya hak guna sementara.
“Terdapat juga kekeliruan berkenaan keperluan mendaftarkan pajakan dan kewajipan mematikan setem bagi sahkan perjanjian,” katanya.
Katanya, antara kesilapan biasa dalam urusan pajakan termasuk kegagalan menyediakan perjanjian bertulis, tidak mematikan setem, ubah suai hartanah tanpa kebenaran dan tidak mendaftarkan pajakan jangka panjang.
“Kesilapan ini bukan sahaja menjejaskan hak pemajak, malah boleh membawa kepada kerugian kewangan dan tindakan undang-undang,” katanya.
Beliau menerangkan bahawa KTN membezakan pajakan dan sewaan berdasarkan tempohnya.
“Sewaan disebut sebagai sewaan yang dikecualikan dari pendaftaran dan ia tidak melebihi tiga tahun seperti yang dimaksudkan di bawah Seksyen 213 KTN, bahawa sewaan tidak memerlukan pendaftaran seperti pajakan.
“Menurut Seksyen 221, pajakan bermaksud iaitu untuk tempoh yang melebihi tiga tahun tetapi tidak melebihi 99 tahun jika pajakan itu adalah untuk keseluruhan tanah atau tidak melebihi 30 tahun jika ia hanya untuk sebahagian dari tanah.
“Seseorang pemegang pajak di bawah Seksyen 222 dibenarkan untuk membuat pajakan kecil dan seterusnya pemegang pajakan kecil boleh pula memajakkan pajakan kecilnya. Tiap-tiap pajakan ini hendaklah melebihi tiga tahun dan jika ia membabitkan hanya sebahagian dari tanah hendaklah tidak melebihi 30 tahun,” katanya.
Katanya, antara kelebihan utama pajakan ialah ia membolehkan pemilik memperoleh pendapatan pasif tanpa perlu menjual hartanah mereka.
“Pemilik masih boleh memanfaatkan tanah mereka untuk tempoh tertentu dan hartanah itu akan kembali kepada mereka selepas tamat pajakan,” jelasnya.
Namun begitu, beliau mengingatkan bahawa sepanjang tempoh pajakan, kedua-dua pihak tidak boleh melanggar perjanjian yang sudah dipersetujui.
“Pajakan adalah kontrak sah. Melanggar perjanjian boleh membawa kepada tindakan undang-undang atas pelanggaran kontrak.
“Contohnya, tindakan mengusir penerima pajakan sebelum tamat tempoh, menaikkan sewa sesuka hati atau menjual tanah tanpa memaklumkan status pajakan boleh dianggap menyalahi kontrak,” katanya.
Tambahnya, dalam situasi sebegini, pemajak dinasihatkan menyemak kembali dokumen perjanjian bagi mendapatkan keadilan sewajarnya.
“Penerima pajakan juga boleh membawa isu ke mahkamah jika berlaku pelanggaran kontrak oleh pemberi pajakan,” katanya.
Bagi berdepan kemungkinan pertikaian pada masa hadapan, kedua-dua pihak perlu memiliki dokumen lengkap dan perlindungan kontrak yang menjadi asas utama dalam pajakan.
“Pastikan perjanjian dimatikan setem dan jika melebihi tiga tahun, ia wajib didaftarkan di Pejabat Tanah. Semua komunikasi termasuk WhatsApp, e-mel atau surat rasmi disimpan sebagai bukti jika timbul pertikaian.
“Seboleh mungkin elakkan perjanjian lisan kerana ia sukar dibuktikan di mahkamah,” katanya.
Norulelin berkata, urusan pajakan membabitkan komitmen undang-undang yang boleh memberi impak jangka panjang kepada kedua-dua pihak.
“Maka, kedua-dua pemberi dan penerima pajakan harus bertindak secara bijak, profesional dan berhati-hati dalam menguruskan perjanjian, demi mengelakkan konflik serta memastikan manfaat bersama,” katanya.
© New Straits Times Press (M) Bhd
