Tindakan 'menang-menang' wajib

Tindakan 'menang-menang' wajib

Nor ‘Asyikin Mat Hayin

asyikin.mat@hmetro.com.my

FENOMENA 60 peratus rumah tidak terjual terdiri daripada kondominium dan apartmen mencerminkan ketidakseimbangan serius dalam pasaran hartanah Malaysia.

Menurut data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) pada suku pertama 2024, terdapat 21,913 unit pangsapuri perkhidmatan tidak terjual dengan nilai keseluruhan mencecah RM18.16 bilion.

Lebih daripada 58 peratus unit ini berharga antara RM500,000 hingga RM1 juta iaitu julat harga yang sukar dicapai majoriti pembeli, terutama golongan M40 dan B40.

Pakar Ekonomi dan Kewangan Hartanah, Universiti Teknologi Malaysia (UTM) Profesor Madya Dr Muhammad Najib Razali melihat senario itu sebagai satu petanda amaran terhadap ketidakpadanan antara penawaran serta permintaan.

Menurutnya, pemaju cenderung membina hartanah berharga tinggi untuk memperoleh pulangan maksimum, tetapi mengabaikan realiti kuasa beli rakyat.

“Ini bukan sahaja menyebabkan lambakan unit tidak terjual, malah berisiko menjejaskan kestabilan keseluruhan pasaran hartanah.

“Jika fenomena ini berterusan tanpa penyelesaian, ia boleh mencetuskan gelembung hartanah (‘property bubble’), yang mana harga hartanah terus meningkat tanpa sokongan permintaan sebenar, akhirnya berisiko runtuh dan memberi kesan negatif kepada ekonomi.

“Malah jika isu ini tidak diselesaikan, kesannya bukan sekadar kepada industri hartanah tetapi turut mengancam keseluruhan ekonomi negara,” katanya.

Beliau berkata, pemaju berisiko mengalami aliran tunai negatif dan tidak mampu membayar balik pinjaman, manakala bank pula terdedah kepada risiko kredit tidak berbayar (non-performing loans).

Katanya, pasaran hartanah yang perlahan (‘stagnant’) atau menjunam akan menjejaskan pelaburan, pekerjaan dalam sektor berkaitan dan perbelanjaan pengguna.

“Dalam jangka panjang, keadaan ini boleh melebar jurang antara golongan kaya dan miskin apabila golongan berpendapatan tinggi terus menguasai aset hartanah.

“Sementara golongan sederhana dan rendah semakin sukar memiliki rumah, sekali gus meningkatkan ketidaksamarataan sosio ekonomi,” katanya.

Jelasnya, lebih membimbangkan, jika lambakan unit mewah terus berlaku, ia boleh membawa kepada penurunan harga hartanah secara mendadak apabila pemaju terpaksa menjualnya pada harga diskaun, memicu panik dalam pasaran,” katanya. “Ini akan menjejaskan nilai hartanah sedia ada, melemahkan keyakinan pelabur dan akhirnya mewujudkan gelembung hartanah yang pecah seperti pernah berlaku di negara lain.

“Oleh itu, isu ini memerlukan tindakan segera, bersepadu dan berpandangan jauh daripada semua pihak iaitu kerajaan, pemaju, institusi kewangan dan masyarakat.

“Ini untuk memastikan pasaran hartanah yang sihat, inklusif dan mampan untuk semua lapisan rakyat,” katanya.

Muhammad Najib berkata, terdapat lapan strategi untuk mengatasi masalah kondominium dan apartmen tidak terjual. Pertama ialah menetapkan dasar nasional harga rumah mampu milik berasaskan pendapatan lokal.

“Kerajaan perlu memperkenalkan kerangka harga rumah mampu milik yang dikira berdasarkan pendapatan median kawasan setempat, bukan menggunakan satu angka nasional.

“Ini bagi memastikan harga rumah lebih realistik dan sesuai dengan kemampuan penduduk di setiap negeri atau daerah,” katanya.

Beliau berkata, strategi kedua adalah memperkukuh perancangan berorientasikan transit (TOD).

“Setiap pembangunan baharu perlu diwajibkan mengikut prinsip TOD iaitu dibina berhampiran atau berintegrasi dengan pengangkutan awam.

“Ini bukan sahaja meningkatkan daya tarikan projek, malah mengurangkan kos pengangkutan pembeli, menjadikan rumah lebih mampu milik secara menyeluruh daripada segi kos hidup,” katanya.

Katanya, strategi ketiga ialah reformasi sistem pembiayaan perumahan. Kerajaan dan institusi kewangan boleh memperkenalkan skim pembiayaan jangka panjang atau skim sewa-untuk-milik yang lebih fleksibel, contohnya dengan ansuran mengikut kadar progresif pendapatan.

“Model seperti ini berjaya diadaptasi di beberapa negara maju untuk membantu pembeli rumah pertama.

“Strategi keempat adalah mewujudkan pangkalan data hartanah nasional yang telus dan terkini.

“Ini untuk memastikan penawaran hartanah lebih selaras dengan permintaan dan kerajaan perlu mewujudkan pangkalan data hartanah yang komprehensif serta boleh diakses awam.

“Ia merangkumi status unit terjual, harga pasaran, lokasi dan inventori terkini. Data ini penting untuk pemaju, pembuat dasar serta pembeli membuat keputusan lebih bijak,” katanya.

Muhammad Najib berkata, strategi kelima adalah dasar menggalakkan kepadatan guna tanah lebih optimum.

Dasar guna tanah perlu disemak semula bagi menggalakkan pembangunan semula kawasan terbiar, ‘brownfield’ atau bangunan lama untuk dijadikan perumahan mampu milik.

“Ini mengurangkan tekanan untuk membuka tanah baharu di lokasi kurang strategik, sekali gus mengurangkan fenomena ‘overhang’ di pinggir bandar.

“Strategi keenam menetapkan kuota minimum rumah mampu milik dalam semua projek pembangunan.

“Kerajaan boleh memperkenalkan kuota wajib rumah mampu milik dalam semua pembangunan bercampur, termasuk kondominium mewah, supaya pasaran mampu milik tidak terpinggir.

“Di samping itu, insentif seperti pelepasan cukai atau diskaun premium tanah boleh diberikan kepada pemaju yang melebihi kuota,” katanya.

Katanya lagi, strategi ketujuh ialah strategi penyesuaian guna berskala besar (‘large-scale repurposing’). Bagi stok rumah tidak terjual sedia ada, kerajaan boleh melaksanakan program penyesuaian guna secara bersepadu seperti mengubah suainya kepada perumahan transit sementara, asrama pekerja, kediaman pelajar atau kemudahan komuniti dengan sokongan pembiayaan atau perkongsian awam-swasta.

Beliau berkata, strategi kelapan adalah pendidikan literasi kewangan dan hartanah kepada pengguna. Sebagai langkah jangka panjang, kerajaan perlu memperkukuh pendidikan literasi kewangan dan hartanah di peringkat sekolah dan komuniti, supaya rakyat lebih bersedia serta berpengetahuan dalam membuat keputusan pembelian rumah.

“Langkah-langkah ini bukan sahaja bertujuan menangani lambakan rumah tidak terjual, tetapi juga membina ekosistem perumahan yang mampan, inklusif dan berdaya tahan dalam jangka panjang.

“Masalah overhang perlu dilihat bukan sekadar isu penawaran berlebihan, tetapi gejala kepada ketidakpadanan sistemik antara pasaran, dasar dan kemampuan rakyat,” katanya.

Menurutnya, beberapa negara berjaya mengatasi isu lambakan rumah tidak terjual melalui pendekatan tersusun. Contohnya Singapura, menyediakan lebih 80 peratus penduduknya dengan rumah mampu milik melalui subsidi, kawalan harga dan pembangunan berorientasikan transit oleh Housing Development Board (HDB).

“Manakala, di Vienna, Austria, 60 peratus penduduk tinggal di rumah sewa mampu milik hasil sokongan kerajaan kepada pemaju bukan untung dan kawalan sewa.

“Jerman pula mengawal spekulasi harga dengan dasar ‘Right of First Refusal’ dan kawalan sewa. Sementara Korea Selatan mewajibkan kuota rumah mampu milik dalam setiap pembangunan baharu serta memperkenalkan skim sewaan inovatif seperti ‘Chonsei.’

“Semua negara ini berjaya kerana adanya campur tangan kerajaan yang berkesan, kawalan pasaran dan perancangan perumahan yang diselaras dengan kemudahan awam,” katanya.

© New Straits Times Press (M) Bhd

Scroll to Top