nurul_husna@mediaprima.com.my
SIKAP terburu-buru dan ambil mudah pembeli tanah terutamanya membabitkan lot individu dengan tidak melawat tapak serta mengabaikan semakan rasmi menjadi punca utama mereka terperangkap dalam konflik jual beli hartanah.
Peguam hartanah, Datuk Nazri Mustafa berkata, risiko kerugian menjadi lebih tinggi apabila urus niaga berkenaan dilakukan buat kali pertama oleh pembeli tanpa khidmat peguam, selain terlalu percaya kepada ejen atau broker tanah.
Berbanding meletakkan kesalahan sepenuhnya sebagai penjual atau pemilik asal, isu yang timbul kerap disebabkan kecuaian pembeli sendiri yang terlepas pandang aspek asas sebelum menandatangani sebarang dokumen.
“Bagi pembeli kali pertama, ramai yang tidak tahu prosedur sepatutnya. Mereka selalunya tertarik dengan tawaran harga murah dan proses urus niaga yang dilihat cepat apabila berurusan terus dengan pemilik tanah.
“Namun, kelemahan ini selalunya hanya disedari selepas pembelian selesai, terutamanya apabila membabitkan isu tiada akses jalan masuk atau sebahagian tanah yang dijual rupa-rupanya milik individu lain,” katanya.
Beliau melihat contoh mudah membabitkan seorang pempengaruh yang berdepan masalah dengan hartanah dibelinya, beberapa bulan lalu.
Mengulas lanjut, beliau melihat isu berkenaan lebih kepada masalah komunikasi dan kelompangan maklumat mengenai bahagian tanah yang dijual.
“Mana-mana pembeli hartanah terutama jenis lot atau tapak berserta rumah sekalipun, mereka tidak lari dengan amalan asas pembelian tanah.
“Sebelum transaksi berlaku, saya nasihati pembeli supaya melakukan langkah semakan beberapa perkara penting sebelum sebarang bayaran atau pertukaran milik dibuat,” katanya
Menurutnya, semakan Hak Milik di Pejabat Tanah babitkan carian rasmi untuk mengesahkan hak milik, status tanah, senarai nama dalam geran (sekiranya geran kongsi), dan semak sama ada ia tanah warisan atau harta pusaka yang sedang dalam pertikaian.
“Selain itu, jadikan amalan me?lawat tapak dan sahkan secara fizikal. Turun ke lapangan untuk menyemak had sempadan, saiz lot sebenar, dan aset wujud di atas tanah. Ini bagi memastikan maklumat iklan selari dengan apa yang tertera dalam geran.
“Lebih baik lagi jika pembeli melakukan semakan perincian tambahan seperti akses Laluan dan rezab. Setidak-tidaknya ada laluan keluar masuk berdaftar dan tidak melintasi tanah milik orang lain secara haram,” katanya.
Beliau menekankan, pembeli juga boleh melakukan tinjauan untuk mendapatkan input tambahan sebelum pembelian tanah dilakukan.
“Tidak salah untuk bertanya kepada jiran sekitar agar mendapat maklumat tambahan mengenai tanah dan pemilik asal.
“Ia bagi mencegah risiko kemungkinan wujud masalah lain yang lebih rumit dalam milikan tanah terbabit,” katanya.
Satu lagi faktor mendorong pembeli hartanah suka membeli tanah secara langsung dengan pemilik ialah kerana tiada kos sampingan yang remeh.
“Penggunaan khidmat profesional seperti peguam, penilai hartanah, dan juruukur berlesen tentu sahaja memerlukan bayaran tambahan.
“Tetapi langkah itu jauh lebih selamat bagi menutup ruang daripada dieksploitasi oleh pihak yang tidak bertanggungjawab,” katanya.
Berkongsi pengalaman ketika mengendalikan kes membabitkan jualan tanah lot kliennya, kata Nazri, kes dirujuk biasanya tidak rumit dan dapat ditangani dengan baik.
“Peguam dilantik dalam urusan jual beli tanah terutama membabitkan nilai jutaan ringgit biasanya tidak rumit dan hanya kes kecil.
“Ia lebih kepada rundingan dan peguam dilantik pembeli memastikan hak mereka setara dengan nilai dibayar,” katanya.
Satu contoh menurut beliau ialah kes membabitkan anak guamnya yang mana saiz tanah atau keluasan tanah tidak seperti dinyatakan dalam jual beli.
“Kami menuntut nilai semula atau gantian setara dengan perjanjian dipersetujui. Biasanya pemilik asal akan membayar semula atau berunding penggantian lot atau luas tanah setara nilai dibayar,” katanya.
Menurut beliau, bagi individu yang pertama kali membeli tanah dan melakukan rundingan, ia agak sukar kerana tiada sokongan pakar profesional seperti penilai hartanah yang dilantik atau peguam itu sendiri.
“Kita berharap pembeli hartanah masa kini lebih arif dengan hak mereka selain memahami saluran ketika membuat pembelian hartanah,” katanya.
Namun, Nazri tidak menolak ada juga pemilik asal atau penjual dengan sengaja ‘memerangkap’ pembeli hartanah.
“Tidak dinafikan ada segelintir pemilik hartanah tidak memberikan maklumat sebenar dalam iklan dipaparkan.
“Konflik seperti tanah warisan atau harta pusaka ada kalanya menyukarkan proses milikan tanah yang mudah,” katanya.
Menurutnya, ada penjual tidak mendedahkan isu mereka berkonflik dengan tanah jiran selain tanah dikongsi bersama adik-beradik.
“Akhirnya, ia dibebankan kepada pemilik hartanah baharu dan itu yang timbul isu seperti tidak boleh lalu tanah orang dan sebagainya,” katanya.
Namun, jika pembeli tanah berasa mereka menjadi mangsa kepada penipuan jual beli tanah, laporan polis boleh dibuat dan kes biasanya akan disiasat mengikut Seksyen 420 Kanun Keseksaan.
Sekiranya penjual didapati sengaja bertindak tidak telus atau wujud unsur penipuan, pembeli berhak membawa perkara berkenaan kepada pihak berkuasa.
Modus operandi yang kerap berlaku termasuk jualan ‘lot lidi’ tanpa geran individu, jualan tanah kurniaan tidak wujud atau menjual satu lot tanah sama kepada beberapa pembeli berbeza.
Bagi mangsa yang terjerat dengan sindiket atau penipuan tanah, tiga tindakan pantas ini perlu diambil segera:
Kumpul Bukti Transaksi: Simpan dokumen Perjanjian Jual Beli (S&P), resit rasmi pemindahan wang bank, serta bukti perbualan aplikasi WhatsApp, SMS, atau emel bersama penjual.
Buat Laporan Polis: Hadir ke balai polis berdekatan dengan segera dan serahkan salinan bukti transaksi untuk membolehkan siasatan jenayah dijalankan.
Semakan Rasmi di Pejabat Tanah: Pergi ke Pejabat Daerah dan Tanah atau Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri berkaitan untuk membuat semakan status hak milik sebenar tanah berkenaan.
© New Straits Times Press (M) Bhd
