khairil.ashraf@hmetro.com.my
Kebiasaannya, individu atau pasangan yang belum membeli rumah dan mempunyai tanah, berbelah bahagi sama ada untuk membuat rumah di atas tanah sendiri atau membeli rumah ‘siap’ daripada pemaju.
Pelbagai perkara diambil kira membabitkan kebaikan dan keburukan sebelum sesuatu keputusan akhir itu dibuat.
Secara prinsipnya, membina rumah di atas tanah milik sendiri memberi kelebihan ekonomi khususnya kepada individu yang tanahnya sudah dimiliki dan tidak lagi perlu menanggung kos membeli aset berkenaan.
Bagaimanapun, ia tidak semestinya lebih murah daripada membeli rumah siap kerana kos pembinaan bukan hanya membabitkan struktur bangunan, tetapi turut merangkumi kos profesional, kelulusan, kerja tanah, utiliti, infrastruktur, bahan binaan dan kos pembiayaan.
Pensyarah Kanan Bidang Harta Tanah, Fakulti Alam Bina Universiti Teknologi MARA (UiTM) Shah Alam, Dr Muhammad Azwan Sulaiman berkata, kelebihan paling besar ialah pemilik boleh mengoptimumkan penggunaan tanah mengikut keperluan sendiri dan memilih spesifikasi rumah berdasarkan kemampuan.
“Dalam jangka panjang, rumah dibina dengan reka bentuk dan kualiti yang baik juga berpotensi memberikan nilai hartanah lebih baik.
“Tetapi, pemilik perlu berhati-hati dengan kos tersembunyi dan lebihan kos pembinaan. Kos bahan yang berubah, kerja tambahan, kelewatan projek dan masalah kontraktor boleh menyebabkan kos akhir jauh melebihi bajet asal.
“Jadi, saya tidak akan mengatakan secara mutlak bina sendiri pasti lebih untung, ia bergantung kepada harga tanah, kos binaan, lokasi, reka bentuk, tempoh pembinaan dan pengurusan projek,” katanya.
Katanya, pembuatan rumah di atas tanah milik sendiri memberi kelebihan dari segi fleksibiliti, dengan pemilik boleh menentukan keluasan rumah, bilangan bilik, susun atur ruang, tempat meletak kenderaan, halaman, kemudahan warga emas dan keperluan keluarga tanpa terlalu terikat kepada reka bentuk rumah yang ditawarkan pemaju.
Beliau berkata, pemilik juga mempunyai peluang untuk mengawal kualiti dan spesifikasi binaan seperti boleh memilih bahan binaan lebih tahan lama, sistem penjimatan tenaga, pengudaraan yang baik, panel solar atau reka bentuk yang lebih mesra usia.
“Dari sudut hartanah, pemilik bukan sahaja mempunyai rumah, tetapi aset tanah campur bangunan. Ini penting kerana nilai hartanah pada masa hadapan banyak dipengaruhi oleh lokasi dan nilai tanah.
“Satu lagi kelebihan ialah ia boleh menjadi pilihan kepada pemilik tanah keluarga yang mahu mengekalkan tanah itu dan membina rumah untuk generasi seterusnya, berbanding menjual tanah dan membeli rumah di kawasan lain.
“Bagi penjawat awam pula, membina rumah atas tanah sendiri memang adalah kategori rasmi Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) iaitu Pembiayaan Jenis Dua Membina Rumah Di Atas Tanah Sendiri,” katanya.
Menurutnya, risiko paling besar terhadap pembinaan tanah di atas tanah milik sendiri adalah pemilik terpaksa menanggung sendiri risiko pembangunan yang biasanya ditanggung atau diuruskan oleh pemaju. “Contohnya, jika kos bahan meningkat, berlaku kelewatan, kontraktor gagal menyiapkan kerja atau berlaku perubahan reka bentuk, pemilik mungkin perlu menyediakan wang tambahan.
“Rumah yang dibeli daripada pemaju pula lazimnya mempunyai harga dan spesifikasi yang lebih jelas sejak awal,” katanya.
Katanya, risiko kedua pembinaan di atas tanah milik sendiri adalah kos peluang.
“Tanah itu mungkin boleh dijual, disewakan atau dibangunkan untuk tujuan lain. Apabila pemilik memilih untuk membina rumah, modal yang besar akan terikat pada satu aset.
“Ketiga, ada risiko pembinaan terlalu besar berbanding nilai pasaran kawasan. Pemilik mungkin membina rumah bernilai RM1 juta di atas tanah yang nilai pasaran keseluruhan kawasan hanya menyokong rumah sekitar RM600,000 hingga RM700,000.
“Dalam keadaan itu, sebahagian daripada wang yang dibelanjakan mungkin tidak diterjemahkan sepenuhnya kepada peningkatan nilai pasaran,” katanya.
Satu lagi risiko kata Dr Muhammad Azwan, adalah pembinaan bangunan tanpa kelulusan, dengan Seksyen 70(1), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) menetapkan seseorang tidak boleh mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan (PBT).
Selain itu katanya, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) khususnya Seksyen 19, menetapkan keperluan kebenaran merancang bagi sesuatu pemajuan sebelum ia dimulakan tertakluk kepada peruntukan dan proses PBT berkaitan.
Beliau berkata, membina rumah di atas tanah sendiri adalah satu bentuk pemilikan yang masih relevan, khususnya di kawasan pinggir bandar, luar bandar dan kawasan yang mempunyai tanah keluarga.
Katanya, ia memberi alternatif kepada masyarakat yang mempunyai tanah, tetapi tidak mempunyai rumah yang sesuai dengan keperluan keluarga.
“Golongan yang lazimnya memilih pendekatan ini termasuk pemilik tanah pusaka atau tanah keluarga, golongan yang sudah memiliki tanah melalui pembelian terdahulu, penjawat awam yang menggunakan kemudahan pembiayaan serta individu mempunyai keperluan rumah yang lebih khusus.
“Namun, saya melihat trend ini bukan semata-mata disebabkan keinginan memiliki rumah yang lebih besar. Ia juga berkait dengan kemampuan membeli rumah siap, harga tanah dan rumah di kawasan bandar, keinginan mendapatkan reka bentuk yang lebih fleksibel serta faktor lokasi,” katanya.
Katanya, dalam konteks perancangan bandar, trend ini perlu diurus dengan baik.
“Pemilikan tanah secara persendirian tidak bermaksud seseorang boleh membangunkan tanah mengikut kehendak sendiri tanpa kawalan. Pembangunan masih tertakluk kepada rancangan tempatan, kebenaran merancang, kawalan bangunan dan syarat PBT,” katanya.
Keselesaan, privasi dan ketenangan
Bagi pesara swasta, Osman Sulaiman, 65, beberapa faktor menyebabkannya membina rumah di tanah miliknya di Merbok, Kedah selepas 40 tahun tinggal di Shah Alam, Selangor.
Osman berkata, dia membuat rumah berharga RM190,000 pada 2019 disebabkan mahukan keselesaan, privasi dan ketenangan.
“Selama 40 tahun saya tinggal rumah pangsapuri di Selangor, saya berhadapan dengan kesesakan dan kesibukan di kawasan itu.
“Selepas 40 tahun, saya balik ke kampung membuat rumah di atas tanah sendiri kerana mahukan keselesaan dan ketenangan. Di bandar, siang malam bising dan sesak,” katanya.
Menurutnya, dengan membina rumah di atas tanah miliknya berkeluasan 1.42 ekar juga membolehkannya untuk berkebun di sekeliling rumah.
“Berkebun ini juga adalah aktiviti pagi saya selepas bersara,” katanya yang tinggal bersama isterinya.
© New Straits Times Press (M) Bhd
